法拍房数据披露：关键是激增背后的真相

一个新的市场现象：法拍房，正以前所未有的速度涌入市场。

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中指法拍数据库监测，2024年1-5月，全国355城的法拍房数据：各类法拍房源累计32.4万套，累计成交约6.4万套，整体清仓率19.8%，

较上一年同比增加0.2个百分点。

另一组值得关注的数据，累计拍次49.5万次，成交6.5万次，成交率13.2%。拍品成交折价率74.7%，平均成交拍次1.9次。

值得一提的是，法拍房的挂牌量同比去年同期约增长了惊人的86%。

这个数据一出，掀起了不小的波澜——法拍房的数量激增，仿佛一股“打骨折”的风潮席卷了整个市场，一定程度上传达着新的趋势。

从这些数据，透露出几个关键信息：

一、近期传的沸沸扬扬的“银行开始拒收断供房了”的消息看，很多人说是担心出现系统性风险，这个断供多了，回收断了，怎么去库存。侧面也反映出，法拍房太多了，收不过来了。

二、法拍房挂牌32.4万套，成交约6.4万套，

成交率只有区区19.8%，这说明进入法拍程序后，完拍率并不高。有的可能还上演好几拍，拍卖周期拉长，沉淀不良资产就会越累越多。另外也说明，

法拍房也不好卖了。

三、拍品成交折价率74.7%，直观理解，就是价格在评估价基础上还打了7-8折！这样的房价冲击，很猛烈，假如你家房子旁边一套房拍卖了，成交价是腰斩式打折，你想要卖的二手房，大多会降价出售。二手房房价波动，传导至新房，新房价格也会受到波及。有人说，一个两个法拍房掀起不了多大风浪，但是如果这个量在逐年递增，并且增长速度很快，你会怎么看？

四、从法拍房挂牌及成交数据上，我们会看到2023年8-12月期间，法拍房数量突然出现了一个小高峰，这大抵是2021年到2022年期间的首波断供潮所致。圈里都知道，一套房子从断供到进入拍卖市场，一般需要一两年时间。

五、法拍房激增背后，还有一个隐藏的真相是经营贷的被击穿，爆雷了。前几年，不少人还主动抵押房产，借经营贷炒房，这几年，房价跌的猛，经营贷抵押物价格下跌，原来贷款7成的经营贷续不上了。再加上降薪

裁员，收入来源没了，房子跌没了，而债务还在

等等一系列叠加影响，房子摆上法拍桌上，是必然。

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聚焦到各大城市，法拍房又是一个什么行情呢？

一个其他数据统计口径显示，2024年1-5月40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、武汉、郑州、南宁

，挂拍量分别是10493套、9580套、5804套、5691套、3886套；成交率较高的城市杭州、温州

，成交率分别是64.24%、55.1%；成交折扣率最高的城市是温州

，成交折扣率为96.62%；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁

，均超90%。

道士君所在的天津，挂牌量2133，排在第16位，成交率还是可以的，超了35%。

而涉及到住宅用房，又是另外一种表现。

2024年1-5月全国已成交法拍住宅用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、郑州、成都、南宁、广州、武汉、天津

，挂拍量分别是5497套、3974套、3273套、2363套、1888套、1805套、1649套；成交率较高的城市是宁波、杭州、温州

，均超75%；成交折扣率较高的城市分别是温州、西宁，均超90%；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超85%。

这里，道士君没想到的是，天津法拍住宅用房竟然有这么多

，之前单独分析过天津的，在此就不过多赘述了。

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鉴于房地产市场供需关系已经发生了重大变化，法拍房库存的增加在未来可能对市场产生更大的影响。如果法拍房年度挂拍量达到400万套，法拍房数据披露：关键是激增背后的真相按照26%的成交率，考虑到住宅用房和商业用房的占比，住宅预计成交最高可达100万套。

按照每套房子100平米计算，规模是1亿平米，这将占到整个商品房市场销售的10%，可能会对市场产生冲击。

很多人冲进法拍房市场捡漏，道士君提醒一点，法拍房的门门道道还是相对复杂，捡漏越来越难，如何拍到好房源，三大招：

1、有实力有资源可以在房源进入法拍程序前拿下。这种形式需要你在法院、银行都非常熟才行。

2、尽量一拍拿下。在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍，当大家都是这样的想法，那么二拍就会形成拉锯战，最终价格被推高导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少，反而很容捡漏成交。但，实际的情况是，很多参与法拍的人都熟知这一点，一拍想要拿下并不容易。

3、5年次新电梯200万以内的房源优先关注。单从投资的角度来看，这类产品是硬通货，且金融属性灵活且效益高。未来会有更多人参与到法拍市场，法拍市场的竞争会更激烈。