深入解读，房产营业税税率对市场影响及个人投资策略

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在探讨房产营业税税率之前，我们先要了解什么是营业税，营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种税，但在2016年5月1日之后，我国全面实施“营改增”，将营业税改为增值税，自此营业税退出历史舞台，在房产交易中，我们依然会提到“房产营业税”这个概念，实际上它指的是增值税或个人所得税等相关税费，下面我们就以增值税和个税为例，来谈谈房产交易中的相关税率问题。

增值税

根据现行税收政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税，个人出租住房按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

个人所得税

对于个人出售自有住房取得的所得，需按财产转让所得项目缴纳个人所得税，税率为20%，并可凭购房发票等相关凭证据实扣除住房装修费用、手续费、公证费等费用以及原值和合理费用，如果无法提供完整准确的原值凭证，税务机关将根据具体情况核定征收，以下情况可以免征个人所得税：通过离婚析产方式分割房屋产权；城镇职工按规定第一次购买公有住房；个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房。

契税

契税是指不动产所有权发生转移变动时，承受该不动产权属的单位和个人所缴纳的一种税，目前，我国契税的税率为3%-5%，具体到房地产领域，首次购买90平方米以下普通住宅的，按1%税率缴纳契税；首次购买90平方米以上普通住宅的，按1.5%税率缴纳契税；非首次购买或购买非普通住宅的，按3%税率缴纳契税。

土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税，目前，我国土地增值税实行超率累进税率，分为五级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%，未超过300%的部分，税率为60%；增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为60%。

印花税

印花税是指在经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证时所征收的一种税，目前，我国印花税的税率为0.05%，买卖双方各承担一半。

营业税改征增值税的影响

随着“营改增”的推进，营业税逐渐淡出历史舞台，取而代之的是增值税，这一改革旨在减轻企业负担，促进产业结构优化升级，对于房地产行业而言，“营改增”也产生了一定影响，由于增值税是一种流转税，只对增值部分征税，因此可以有效避免重复征税的问题，降低企业的税负成本，对于购房者来说，“营改增”后二手房交易的税收负担有所减轻，原来按照全额计征营业税的方式不再适用，而是改为按照差额计征增值税，这样做的好处是减少了交易成本，提高了市场流动性，有利于房地产市场的健康发展。

个人投资策略建议

对于想要在房地产市场进行投资的人来说，了解相关税收政策是非常重要的，投资者应该密切关注国家出台的各项房地产调控政策以及税收优惠政策，以便及时调整自己的投资计划，在选择投资项目时，除了考虑地段、价格等因素外，还应该综合考虑各项税费成本，以确保自己的投资回报率最大化，在实际操作过程中，投资者还需要注意合法合规经营，避免因违反相关法律法规而给自己带来不必要的麻烦。

房产营业税虽然已经成为过去式，但与之相关的增值税、个人所得税等税费仍然关系到每一个购房者和投资者的切身利益，无论是作为买房者还是卖房者，在进行房产交易时都必须充分了解相关政策法规，并在此基础上制定合理的财务规划，从而实现自己的财富增长目标。